مسائل حقوقی موجود در خرید و فروش ملک

در حالت کلی خرید و فروش ملک و املاک جزو معاملات مهم می باشد که در صورت عدم آگاهی و اطلاعات امکان دارد خسارت جبران ناپذیری برای خريدار ایجاد نماید. البته با وجود مشاور املاک معتبر این موضوع کنترل می شود و می تواند شما را در تنظیم این قرارداد همراهی کند و لازم است خریدار نیز به این موضوع آگاه باشد تا این معامله به درستی انجام شود.

 

شرایط حقوقی بسیاری در زمینه خرید و فروش ملک وجود دارد که ما در این مقاله به بعضی از نکات آن اشاره می کنیم:

1- اثبات مالكيت:

احراز هویت فروشنده یکی از پیش پا افتاده ترین و مهم ترین نکات در خرید ملک است. اثبات مالکیت تنها برای خرید خانه نمی باشد و در انجام هر معامله ای می توان به کار برد. خرید ملک به علت هزینه های فراوان از اهمیت بیشتری برخوردار است به همین دلیل برای مطمئن شدن از مالکیت فروشنده می بایست به اسناد آن دقت نمود. اگر فروشنده دارای سند ملکی رسمی باشد کار آسان تر می شود چون می توان نام مالک سند را با نام فروشنده که در شناسنامه درج شده تطبیق داد و از درستی آن اطمینان یافت. اگر ملک دارای سند ملکی رسمی نباشد و فروشنده با داشتن مبایعه قصد فروش داشته باشد می بایست نام فروشنده به عنوان خریدار در مبایعه نامه قید شده باشد. امروزه خرید و فروش ملک بدون سند رایج شده است و به همان میزان نیز پرونده های قضایی موجود در دادگاه بیانگر کلاهبرداری ها می باشد. پس اگر به دنبال انجام معامله بدون دردسر هستید از معاملات فاقد سند دوری کنید.

ذکر یک نکته که مهم است، راه حل برای مبارزه و جلوگیری از اینگونه قراردادها، الزامی کردن دریافت بیمه مسئوليت می باشد.

 


مراحل چگونگی اخذ سند مالکیت ویلا


 

2- اختيارات فروشنده برای فروش ملك:

در برخی از اوقات امکان دارد فرد وکالتی از جانب مالک ملک داشته باشد. نخست باید اختیارات وکیل تعیین شود و اختیارات فروش ملک در آن بررسی گردد یا به عبارتی در برگه وکالت نامه باید حتما به طور مستقیم ذکر شود که از جانب مالک ملک به وکیل این اختیار داده شده تا ملک مورد نظر را بفروشد اگر چنین اختیاری در برگه وکالت نامه به آن اشاره نشده باشد وکیل چنین حقی ندارد و خریدار باید دقت داشته باشد تا با ملک مورد نظر معامله ای نداشته باشد و جستجو کند تا معامله ای بدون دردسر انجام دهد.

همچنین خریدار باید به تاریخ وکالتنامه و شرایط عزل وکیل دقت کند. برای مطلع شدن از درستی آن می تواند استعلام بگیرد. برای اخذ استعلام نیز می توان به سراغ اپليكيشن جستجوی ملك برود.

با بکارگیری این اپلیکیشن می توان به جستجوی ملك موجود در تهران و شهرهای دیگر پرداخت. بعضی از این اپليكيشن ها لینک پیوستن به سايت املاك ايران را دارند که کار استعلام ملك هم انجام می دهد. همچنین برای استعلام می توان به بنگاه دار مراجعه کرد و از طریق کد رهگیری اقدام نمود.

یکی دیگر از نکات خرید و فروش ملک فاقد سند این است که، بر اساس بندهای مبایعه نامه، فروشنده از خرید ملک نهی نشده باشد. برخی از اوقات یک فرد مشروطی ملک را خریداری می کند اما اجازه فروش و انتقال را ندارد. در این هنگام انجام معامله چنین ملکی اشتباه می باشد. پس اگر قصد خرید ملک به صورت مبایعه نامه ای را دارید بررسی لازم از مالکیت فروشنده و بندهای موجود در مبایعه نامه را انجام دهید.

خرید و فروش ملکخرید و فروش ملک


مشاهده و خرید ویلا در شمال


 

3- تطبیق دادن مشخصات ملك با سند:

می بایست کلیه مشخصات اعم از پلاك ثبتی، حوزه ثبتی و کد پستی با اطلاعات درج شده در سند تطابق داشته باشد در غیر این صورت از انجام این معامله جلوگیری کنید.

4- آزادی ملك جهت انجام معامله:

در بازداشت یا رهن نبودن ملک نیز از دیگر نکات آن می باشد. در اصطلاح حقوقی طِلق بودن یا آزاد بودن ملک مهم است. در بعضی موارد ملک جهت گرفتن وام در اختیار رهن بانک قرار می گیرد و یا با حکم حكم مراجع قضايي ضبط می گردد. در این هنگام می توان مبایعه نامه ای تنظیم نمود اما تنظیم سند مربوط به رفع یا فک رهن دارد.

در این زمان یک راه حل جهت گرفتن وکالت رفع بازداشت یا فک رهن از جانب فروشنده به خریدار می باشد که البته هزینه های صرف شده را از مبلغ فروش کم می کنند. استفاده از این راه حل مشکلی به وجود نمی آورد که قابل ذکر است، اگر به دنبال انجام معامله بدون دردسر هستید اینگونه معاملات را توصیه نمی کنیم.

5- بررسی بدهی‌ های ملك:

فروشنده پیش از انجام معامله وظایفی چون پرداخت بدهی های ملک و تعهدات مالی وابسته به ملك اعم از عوارض شهرداری و دارایی را دارد. مخصوصا در فروش آپارتمان، فروشنده می بایست رسید عدم وجود شارژ به تعویق یافته را تحویل خریدار دهد.

6- خرید و فروش ملک اجاره‌ای:

در برخی از اوقات ممکن است فروشنده بخواهد ملک مورد نظر را به مستاجر خود بفروشد در این زمان بهتر است ابتدا تکلیف قرارداد اجاره مشخص گردد. البته که خرید و فروش ملک که در اجاره میباشد هیچ مانعی وجود ندارد.

7- درج انشعابات برق، گاز آب در سند:

پس از مطمئن شدن از صحت ملک و دریافت کد رهگیری؛ می توان در این زمان اقدام به انجام معامله کرد عموما در هنگام خرید و فروش ملک انشعابات برق، گاز آب نیز به فروش می رسد که می بایست حتما در سند فروش قید گردد. اما خط تلفن مانند آن ها نیست و اگر فروشنده قصد فروش خط را داشته باشد باید در سند یا مبایعه نامه قید شود.

 

8- انتقال انبار و پاركينگ:

برخی از املاک شامل انبار و پارکینگ می باشند. اگر برای فروش آن ها طرفین قرارداد به توافق برسند باید حتما در سند ذکر شود. اگر هم فروشنده قصد فروش ندارد الزامی به در اختیار قرار دادن برای خریدار نیست.

 خرید و فروش ملکخرید و فروش ملک

 


 انواع سند که در خرید ویلا یا خرید زمین در شمال بایست به آن دقت کنید