یکی از قرارداد‌های مهم در شمال کشور که سرمایه گذاران و متقاضیان معاملات املاک در شمال؛ ممکن است بار‌ها با آن روبرو شوند، قرارداد‌های مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی (آپارتمان و ویلا ساحلی یا ویلا جنگلی) تجاری (دفتر، مغازه یا کارگاه) یا زمین (مسکونی، کشاورزی) است.

هرکس که مبادرت به خرید و فروش ملکی در شمال می‌کند، باید با نکات مهم و اولیه‌ای درمورد این نوع از قرارداد‌ها آشنا باشد تا پس از معامله با مشکل برخورد نکند. همان‌طور که می‌دانید، معامله ملک و زمین کار ساده‌ای نیست و خیلی از افراد نمی‌دانند در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند. البته به دلیل نا آشنایی عمده افراد با نکات حقوقی در معاملات املاک اختلافات زیادی در این مورد ایجاد می‌شود که به ایجاد پرونده‌های متعددی در مراجع قضایی منجر می‌شود.

نحوه انجام یک معامله امن در هنگام خرید ویلا و زمین در شمال:

۱) مطمئن شوید که بنگاه مورد نظر دارای مجوز از اتحادیه باشد به کاغذهای آرم دار و مهر بنگاه اطمینان نکنید و حتما درباره سابقه و مدت زمان حضور بنگاه در آن منطقه تحقیق نمایید به خصوص اگر زمین یا ملکی را در مناطق دور افتاده معامله می نمایید به این مورد توجه خاصی نشان دهید چه بسا بسیاری از ابهامات با سوال کوچکی حل شوند و از اتفاقات بزرگ پیشگیری نمایند.

۲) از حضور مالک، خریدار اصلی یا وکیل قانونی وی که وکالتنامه محضری دارد مطمئن شوید و با افرادی که وکالت شفاهی یا کتبی غیر رسمی دارند هرگز معامله ننمایید حتی اگر از سوی بنگاه معرفی شوند و کلیه مدارک ملک را در اختیار داشته باشند.

• برای اینکه معامله بی دردسری داشته باشید، در قدم اول باید مدارک شناسایی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید. اگر خود مالک هنگام امضای قرارداد نباشد؛ بلکه وکیل، ولی یا قیم مالک به جای او حضور داشته باشد، خریدار باید دلایلی را که نشان دهنده سمت آن‌هاست، بررسی کند و مشخص شود آیا حدود اختیارات وکیل در وکالت‌نامه شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله می‌شود یا خیر. اگر ملک مورد معامله بین چند نفر مشاع است یا خریداران چند نفرند از حضور همه آنها یا نماینده قانونی آنها اطمینان حاصل کنید و اجازه ندهید کسی به وکالت از دیگری که حضور ندارد معامله نماید.
  
  لازم به ذکر است که در صورت تعدد مالکین حتماً باید همه آن‌ها ذیل قرارداد را به نسبت سهم خود امضاء کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آن‌ها از جانب سایرین وکالت داشته باشند. این مسئله بیش‌تر در مورد املاک وارثی مصداق پیدا می‌کند. همچنین در خصوص املاک وارثی خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند، فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
  توجه به این نکته ضروری است که در معامله املاک ورثه‌ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آن‌ها را با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق بدهید. همچنین معامله این‌گونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان‌پذیر نیست و در صورت مخالفت حتی یک نفر معامله واقع نمی‌شود. اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آن‌ها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای او کفایت می‌کند.
  
  نکته مهم دیگر ممنوع‌المعامله نبودن طرفین معامله است. اشخاص ممنوع‌المعامله به اشخاصی گفته می‎شود که قانون‌گذار آن‎ها را از انجام دادن معامله یا مداخله در اموال خود به‎طور کلی یا نسبت به مورد خاصی منع کرده است.

  اشخاص ممنوع‌المعامله به سه دسته تقسیم می‎شوند:
  ۱- محجورین که شامل صغیر، غیر رشید و مجنون است.
  ۲- تجار ورشکسته
  ۳- محکومین دادگاه‌ها (این افراد از سوی مراجع قضایی به سبب ارتکاب جرائم و یا بدهی یا ممنوعیت‌های قانونی دیگر به‎طور کلی ممنوع‌المعامله و در مواردی برخی از اموال آن‌ها توقیف می‎شود و تا زمانی‌که از آن‌ها رفع ممنوعیت نشود، حق انجام معامله در رابطه با املاک و دیگر دارایی‌هایشان را به خصوص در دفاتر اسناد رسمی نخواهند داشت.)
  از طریق دفاتر ثبت اسناد کشور و معاونت قضائی دادستانی کل کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک می‌توان جهت استعلام نسبت به وضعیت ممنوع‌المعامله بودن افراد اطلاع پیدا کرد؛ بنابراین پیشنهاد می‌شود قبل از انجام هرگونه معامله به منظور جلوگیری از بروز مشکلات بعدی نسبت به این موضوع کسب اطلاع نمایید.

3) حتی الامکان سعی کنید املاک مورد معامله سند دار باشند در شرایطی که ناچار به معامله املاک قولنامه ای هستید تمامی شرایط ملک را به دقت قید نموده و قبل از معامله از افراد ساکن در نزدیکی ملک راجع به صاحب ملک اطلاعات کامل کسب کنید.  از معامله املاکی که مدارک آنها ناقص است یا قرار است در زمان خاصی پس از عقد قرار دارد قولنامه ای، بدست بنگاه برسد جدا خودداری فرمایید افراد سود جو می توانند با دلیل تراشی های گوناگون ملک را به چند نفر به همین طریق بفروشند و تنها از قولنامه های نوشته شده مبالغ کلان به جیب بزنند.

• اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند؛ بنابراین خریدار یا مستأجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده کردید، می‌توانید با استفاده از کد رهگیری املاک از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور استعلامات لازم را به عمل آورید.
  
  ملکی که به فروش می‌رسد، نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد و اصطلاحاً ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید می‌شود؛ بنابراین در هنگام خرید ملک حتماً باید به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، در این صورت فروش ملک دارای اشکال است. خرید و فروش و معامله خانه‌ای که به عنوان ضمانت در رهن بانک است و یا اینکه از جانب مرجع قضائی توقیف شده، دارای منع قانونی است.
  
  یکی از راهکار‌های حقوقی مرسوم در مورد خرید و فروش خانه تحت رهن و بازداشت این است که، خریدار وکالت‌نامه‌ای جهت فک رهن و بازداشت از فروشنده اخذ کرده و با هزینه بخشی از قیمت ملک به منظور پرداخت وام و بدهکاری که زمینه‌ساز توقیف ملک مربوطه شده است، مراحل فک رهن و بازداشت خانه را انجام بدهد. در واقع خریدار به جای آنکه کل بهای خانه را به فروشنده بپردازد، بخشی از آن را برای فک رهن و توقیف خانه به شخصیت حقیقی یا حقوقی طلبکار پرداخت می‌کند.

4) اگر طی معامله اسنادی مانند چک و سفته و یا پول نقد نزد بنگاه به امانت گذاشته می شود به طور کامل در قرارداد ذکر شود و مدت زمان امانت و شرایط باز پس دهی نیز با آنچه شما پذیرفته اید مطابقت داشته باشد. بسیار دیده شده افراد موارد قرارداد را به دقت مطالعه ننموده اند و مجبور به بازپرداخت ضررهای کلان شده اند.

• تا وقتی که طرف دیگر معامله بخشی از تعهدات خود را انجام نداده است، شما به تمام تعهدات خود عمل نکنید. هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک، وجه کامل را به فروشنده پرداخت نکنید. تحویل کامل ملک نه‌تنها به شکل دریافت فیزیکی محل بلکه پس از انتقالات ثبتی سند است. به فروشندگان هم توصیه میشود، اگر کل مبلغ معامله را تحویل نگرفته‌اند، به هیچ عنوان ملک را تحویل ندهند.
  چنانچه پرداخت به وسیله چک باشد، اطمینان حاصل کنید که چک از حساب مسدود صادر نشده باشد یا چک سرقتی نباشد و نیز امضای آن مجعول نباشد. به هرحال توصیه می‌شود که حتی‌الامکان فروشنده درچنین حالتی چکی را که از حساب شخص خریدار و در حضور وی صادر می‌شود، دریافت نماید.
  توجه به این نکته ضروری است که اگر بهای معامله از طریق چک پرداخت می‌شود، باید توجه داشته باشید که در صورت برگشت خوردن چک تنها وجه چک قابل مطالبه است و اعتبار معامله همچنان به قوت و استحکام خود باقی است؛ بنابراین نمی‌توانید معامله را بر هم زنید.

• ضمنا از تمامی چک ها، سفته ها و اسنادی که در طی معامله بین طرفین رد و بدل می شوند کپی تهیه فرمایید. این مورد از اهمیت خاصی برخوردار است پس آن را جدی بگیرید

5) از پذیرفتن قراردادهایی که در آینده مهر می شوند یا صحت مدارک طرف معامله تایید نشده است جدا خودداری نمایید.

6) حتما هنگام معامله دو نفر شاهد به همراه داشته باشید.

7) از کنار جزییات به سهولت عبور نکنید و اگر قول و قراری شفاهی مطرح می شود قول و قرار را به صورت مکتوب در قراردارد ذکر نمایید به خاطر داشته باشید در صورت فوت نماینده بنگاه یا در درسترس نبودن وی یا حتی زد و بندهای خاص شما نمی توانید قول و قرار شفاهی را پیگیری کنید.

8) حتما در قرارداد میزان حق الزحمه واسطه گر و شرایط پرداخت را به دقت قید نموده و از پرداخت هزینه های اضافی یا هزینه هایی که قید نمی شوند خودداری فرمایید.

9) از امضای سند بدون حضور طرف معامله و فقط در حضور نماینده بنگاه و شاهد جدا خودداری نمایید.

10) در معامله با افرادی که دچار بیماری های مشهود ذهنی- روحی هستند یا از کهولت سن برخوردارند دقت مضاعف به خرج داده و شرایط را کاملا بررسی فرمایید.

11) به شرایط فسخ معامله توجه ویژه نشان داده و هر شرطی را امضا ننمایید.

• از آنجا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد، بهتر است جهت پیشگیری از دردسر‌های بعدی شرایط فسخ برای هر کدام از طرفین تعیین و به شکل کتبی در قولنامه وارد شود. فسخ قرارداد یکی از راه‌های ارادی انحلال و خاتمه قرارداد است؛ یعنی طرفین یا یکی از آن‌ها این حق را دارند که در مورد بقا یا از بین رفتن قرارداد تصمیم بگیرند.
  
  در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته می‌شود. واژه خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. درواقع خیار حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آن‌ها می‌دهد تا قراردادی را که منعقد کرده‌اند، برهم بزنند. این حق نیاز به توافق و تراضی طرفین ندارد. به عنوان مثال اگر فردی در قراردادی دارای «خیار عیب» باشد، می‌تواند صرف‌نظر از رضایت داشتن یا نداشتن طرف مقابل به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند. به عبارت دیگر فسخ قرارداد خلاف انعقاد قرارداد تنها به یک اراده احتیاج دارد.

  اثر فسخ، انحلال و از بین رفتن قرارداد است. باید توجه داشت که اثر فسخ ناظر به آینده است؛ یعنی تعهدات آینده (بعد از فسخ) را از بین می‌برد؛ اما تعهدات قبلی معتبر باقی می‌ماند. به عنوان مثال اگر شما ویلایی خریده‌اید و بعد از سه ماه قرارداد شما به دلیلی فسخ شد، آن ویلا دیگر متعلق به شما نیست و باید آن را پس بدهید؛ اما استفاده شما از آن ویلا، ظرف این سه ماه کاملاً قانونی و درست بوده است. هرچند که از این به بعد دیگر حق ندارید از آن ویلا استفاده کنید. بعد از فسخ تلاش می‌شود تا وضع دو طرف به حالت سابق (قبل از انعقاد قرارداد) برگردانده شود.

   

12) در هنگام رهن و اجاره طرفین کاستی ها و کمبودهای ساختمان را دقیقا در قرارداد ذکر نموده و از امضای طرف مقابل و پذیرش او اطمینان حاصل فرمایند.

13) از قرار دادن مدارک شخصی خود، حتی به مدت کوتاه در بنگاه بدون حضور خودتان جدا پرهیز کنید.

14) حتما در سند قید شود که؛ اگرفروشنده ملک را به فرد سومی واگذار نموده یا ملک معارض داشته باشد؛ جبران خسارت توسط چه کسی و در چه بازه زمانی انجام می شود.

 شرکت در معاملات ملکی که از نظر قانونی جزو قرارداد های غیر رسمی محسوب می شود، مانند قولنامه ها، می بایست حتما در بنگاه مشاور املاک و مستغلات قانونی که دارای مجوز رسمی از اتحادیه صنف مشاوران املاک است، تنظیم شود.

طبق اصول معامله ملک، برای آنکه این قرارداد ها از اعتبار و ماهیت قانونی برخوردار شوند، باید حتما آن آژانس املاک، در سامانه ثبت معاملات املاک وارد نموده تا کد رهگیری و هولوگرام مخصوص به خود را دریافت کنند.

همچنین عکس این قضیه نیز صادق است؛ یعنی اگر یک قرارداد رسمی، به طور مثال تنظیم مبایعه نامه فروش، توسط یک مشاور املاک غیر قانونی و فاقد مجوز صلاحیت تنظیم یا ثبت شود، از اعتبار ساقط شده و دیگر ماهیت قانونی خود را از دست می دهد. در نتیجه مشکلات فراوانی را هم برای خریدار و هم فروشنده به دنبال خواهد داشت.

خرید و فروش ملک کار بسیار پیچیده ای است که دارای قوانین حقوقی و اصول معامله ملک بسیاری می باشد؛ بنابراین جهت انجام هرگونه معامله، باید به یک مشاور متخصص و حرفه ای مراجعه نمایید که دارای مجوز کسب باشد.

این مژه را به شما می دهیم، تیم حرفه ای و متخصص مشاورین املاک طهران ویلا با تسلط بر منطقه های برند شمال، و با سال ها تجربه و خدمت و دارای مجوز قانونی از سازمان صنف مشاوران املاک شمال، آمده ارائه خدمت رسانی به شما متقاضیان محترم می باشد. چنانجه به دنبال خرید ویلا از هر نوعی اعم از ویلا فلت، ویلا نیم پیلوت، ویلا دوبلکس، ویلا تریبلکس، ویلا جنگلی، ویلا ساحلی، ویلا لاکچری و یا خرید زمین مسکونی یا زراعی و... هستید، و می خواهید توسط مساور املاکی معتبر در شمال این معاملات را انجام دهید می توانید به تیم ما اعتماد کنید.

شاد باشید، مشاورین املاک طهران ویلا